Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Süreci

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortak­lı­ğın gide­ril­mesi, eski adıyla izale-i şuyu; birden fazla kişi­nin paylı ya da elbir­liği mül­ki­yeti ile malik olduğu bir taşı­nır veya taşın­maz mal üze­rin­deki ortak­lı­ğın sona erdi­ril­me­sini sağ­la­yan dava türü­dür. Mül­ki­yet ortak­ları malın pay­la­şımı konu­sunda kendi ara­la­rında uzla­şa­ma­dı­ğında, her bir paydaş yargı yoluna baş­vu­ra­rak bu ortak­lı­ğın gide­ril­me­sini talep edebilir.

Uygu­la­mada bu davaya en sık miras yoluyla inti­kal eden gay­ri­men­kul­lerde rast­lan­mak­ta­dır. Miras­çı­lar ara­sında miras kalan taşın­ma­zın satışı veya pay­la­şımı konu­sunda fikir bir­liği sağ­la­na­ma­dı­ğında, ortak­lı­ğın gide­ril­mesi davası bir çözüm yolu olarak gün­deme gelmektedir.

Davayı Kimler Açabilir ve Kimlere Karşı Açılır?

Ortak­lı­ğın gide­ril­mesi dava­sında taraf­la­rın durumu genel dava kural­la­rın­dan bazı fark­lı­lık­lar gösterir:

• Paydaşlardan ya da mirasçılardan herhangi biri tek başına bu davayı açabilir.
• Davayı açan paydaş haricindeki diğer tüm paydaşların veya mirasçıların davalı olarak gösterilmesi zorunludur.
• Tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden yargılamanın esasına girilemez ve karar verilemez.
• Bu dava türü çift taraflı bir dava niteliğinde olup, davalı taraf da davacı gibi ortaklığın giderilmesini isteyebilir ve mahkemenin nihai kararından tüm taraflar aynı şekilde etkilenir.

Dava Öncesinde Arabuluculuk Zorunluluğu

Mev­zu­atta yapı­lan düzen­le­me­ler kap­sa­mında ortak­lı­ğın gide­ril­mesi dava­ları açıl­ma­dan önce dava şartı olarak ara­bu­lu­cu­luk süre­cine baş­vu­rul­ması gerek­mek­te­dir. Mah­ke­meye baş­vur­ma­dan önce taraf­la­rın ara­bu­lucu nez­dinde bir araya gele­rek anlaşma zemini ara­ması zorunludur.

Ara­bu­lu­cu­luk müza­ke­re­leri sonu­cunda pay­daş­lar malın pay­la­şımı veya satışı konu­sunda muta­ba­kata vara­maz­larsa, bu durum son tuta­nakla kayıt altına alınır ve dava ancak bu aşa­ma­dan sonra Sulh Hukuk Mah­ke­me­sinde açılabilir.

Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?

Mah­keme huzu­runda ortak­lı­ğın sona erdi­ril­mesi genel olarak iki yön­temle gerçekleştirilir:

Aynen Taksim Yoluyla Paylaşma

Dava konusu malın fizik­sel ve hukuki olarak bölün­meye elve­rişli olması halinde mal aynen par­ça­lara ayrı­la­rak ortak­lara pay­laş­tı­rı­la­bi­lir. Taşın­ma­zın yüzöl­çümü, imar mev­zu­atı, nite­liği veya paydaş sayısı bölün­meye izin ver­mi­yorsa aynen taksim mümkün olmaz.

Satış Suretiyle Paylaşma

Malın aynen tak­simi huku­ken ya da fiilen mümkün değilse veya pay­daş­la­rın tamamı satış talep edi­yorsa, ortak­lı­ğın satış memur­luğu ara­cı­lı­ğıyla ve açık artırma yoluyla satı­la­rak gide­ril­me­sine karar veri­lir. Satış­tan elde edilen net bedel, pay­ları ora­nında pay­daş­lar ara­sında paylaştırılır.

Miras Kalan Taşınmazın Satışı Rehberi ile İlişkisi

Miras kalan bir gay­ri­men­ku­lün rızaen dev­re­dil­mesi ve satışı, tüm miras­çı­la­rın tapuda bir­likte işlem yap­ma­sını veya bir vekile yetki ver­me­sini gerek­ti­rir. Mirasla kalan taşın­ma­zın satışı reh­be­rinde detay­lan­dı­rıl­dığı üzere, taraf­lar satış bedeli veya yön­temi üze­rinde uzla­şa­ma­dı­ğında rızaen satış imkanı orta­dan kalkar.

Bu tıka­nık­lık duru­munda ortak­lı­ğın gide­ril­mesi davası dev­reye girer. Dola­yı­sıyla izale-i şuyu, miras­çı­lar ara­sında anlaşma sağ­la­na­ma­dı­ğında baş­vu­ru­lan nihai hukuki yöntemdir.

Yargılama ve Satış Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Dava süre­since taşın­ma­zın güncel piyasa değe­ri­nin tes­piti için bilir­kişi ince­le­mesi ve keşif yapı­lır. Taraf­la­rın bilir­kişi rapo­runa itiraz etme hakkı bulu­nur. Mah­ke­me­nin satış kararı kesin­leş­tik­ten sonra satış dos­yası satış memur­lu­ğuna gönderilir.

Satış işlemi elekt­ro­nik ortamda açık artırma usu­lüyle yapı­lır. Bütün pay­daş­la­rın oybir­liği ile karar ver­mesi duru­munda artır­ma­nın yal­nızca his­se­dar­lar ara­sında yapıl­ması talep edi­le­bi­lir; aksi tak­dirde satış her­kese açık olarak gerçekleştirilir.

Dava mas­raf­ları ve veka­let ücret­leri kural olarak dava­nın başında davacı tara­fın­dan kar­şı­lansa da, yar­gı­lama sonunda tüm pay­daş­lara pay­ları ora­nında yük­le­ti­lir. Hak kaybı yaşan­ma­ması ve süre­cin usul kural­la­rına uygun yürü­tül­mesi adına somut duruma dair bir avu­kata danı­şıl­ması önerilir.